Lakásfelújítás Budapesten és vidéken: árak, gyakori kérdések

Sokan vannak, akiknek most, a 2023-as évben válik majd aktuálissá a teljes lakásfelújítás, számukra szeretnénk segítséget nyújtani ezzel a cikkel, hogy miképp lehet egy olyan zilált, mindenféle nehézségeket és kihívásokat rejtegető időszakban, mint amilyen a mostani, felelősségteljes döntéseket hozni a különféle állapotban levő ingatlanok fejlesztése, felújítása kapcsán.

Nehézségek és bizonytalanságok a lakásfelújítás előtt

A válság és a bizonytalan gazdasági helyzet ellenére sok a teljeskörű lakásfelújítás Budapest vonzáskörnyezetében. Bár igény és szükség is van a megbízható építkezési szakemberek munkájára, mégis úgy látjuk, hogy kevés, vagy nem elég részletes információ van az interneten arról, hogy egy lakás felújítás esetén milyen kockázatokra számíthatunk és ebből adódóan milyen mértékű kiadásokra kerülhet sor. Ahogy arról sincsen a legtöbb helyen részletes információ, hogy milyen csomag opciók, személyre szabott lehetőségek vannak. Ezek miatt pedig úgy látjuk, hogy azok az emberek, akik előismeretek nélkül vágnak bele egy ilyen projektbe, nagyon rosszul járnak anyagilag.

Bármilyen terméket is vásárolunk, bármilyen szolgáltatást készülünk is igénybe venni, korrekt és pontos árakat szeretnénk kapni – sajnos az építőiparban erre kevésbé számíthatunk, ennek több oka is van. Az első és legjellemzőbb, hogy ha megnézzük, akkor a lakásfelújítás négyzetméter árak 2021/2022-ben elég változatosak voltak, szinte minden építési vállalkozó Pest megye környékén (és azon kívül is) különféle árszabással dolgozott, egyre többen voltak, akik szándékosan mondtak irreális árat egy adott projektre. Egy hozzá nem értő személy csak akkor tud kiigazodni, hogy az adott érték reális -e, vagy sem, ha sok-sok helyről kér ajánlatot, majd összeveti azokat. A másik dolog, ami bizonytalanná tette a felújítások várható költségét, hogy az anyagárak is rohamosan növekedtek az utóbbi években, hónapokban. Átlátni a sok változást, lehetőséget szinte lehetetlen. A már amúgy is borsos árakat pedig csak növeli az, ha egy olyan vállalkozó csapattal kerül össze az ember, akik nem végeznek minőségi munkát – sajnos az utóbbi évek tapasztalata, hogy ilyenből is egyre több van.

Zökkenőmentesebbé és stresszmentesebbé teheti az építkezést, ha egy belsőépítész kezébe tesszük a projekt teljes lebonyolítását, aki generálkivitelezőként A-Z-ig végigviszi a projektet a tervezéstől a megvalósításig. A közös munkának hála a tulajdonosok a lehető legkedvezőbben jöhetnek ki a projektből.

Cikkünkben igyekszünk kézzelfogható válaszokat adni a lakásfelújítás kapcsán leggyakrabban felmerülő kérdésekre. Vágjunk bele!

blank

Mikor válik szükségszerűvé a teljeskörű lakásfelújítás?

Bár a címben megfogalmazott kérdés pofon egyszerűnek tűnik, mi mégis fontosnak érezzük, hogy kibontsuk kicsit a lakásfelújítás témáját, hogy mindenki a számára legmegfelelőbb döntést tudja meghozni ezen a területen. 

Egy felújítás lehet részleges, vagy teljes. Van, hogy az ember fokozatosan halad abba az irányba, hogy az álom otthona elkészüljön, ilyenkor van, hogy szobánként halad, összenyitt két helyiséget, vagy megkér egy lakberendezőt, hogy tervezzen a térkihasználás szempontjából pár praktikus bútort a helyiségekbe. Előfordulhat azonban, hogy olyan mértékű romlás, korszerűtlenség van egy újonnan megvásárolt családi házban, lakásban, hogy csak egy teljeskörű lakásfelújítás révén tehető az élhetővé. Amikor egy ilyen nagyobb volumenű együttműködés válik szükségszerűvé érdemes olyan építészt, belsőépítészt felkérni, aki generálkivitelezőként vállalja a felújítási projekt menedzselését is.

A lakásfelújítás generálkivitelezés kiegészítésével egy külön szolgáltatás nálunk, mely során feladatom, hogy az ügyfél válláról teljesen levegyem az általam elkészített tervek megvalósításával járó terheket, hogy neki csak a felújítással járó költségeket kelljen állnia. Ilyenkor a saját építész csapatommal kezdek neki a jóváhagyott tervek megvalósításának,  megbízható szakemberekkel dolgozom, akikkel már számos projektet végigvittünk. Ezen felül az ügyfelem kérése szerint segítek a vásárlásban, anyagbeszerzésben is.

Olyankor elkerülhetetlen, hogy a lakásfelújítás kivitelező segítségével történjen, mivel az ingatlanban keletkezett károk olyan mértékűek, hogy egy szimpla újrafestés, berendezés nem elegendő ahhoz, hogy lakhatóvá váljon a lakás, családi ház, amikor az ügyfél nem tud egymagában boldogulni a feladatokkal. Összeszedtem pár példát erre, hasonló esetekben javaslom, hogy kivitelezőhöz forduljanak a tulajdonosok:

A panellakásba való költözés gondolata sokakat taszít, pedig számos előnye lehet annak, hogy ilyen ingatlant válasszunk otthonul, befektetésnek, első lakásnak. Egy teljes panellakás felújítás ugyan tartogathat olyan kihívásokat, melyekre a hétköznapi emberek nincsenek felkészülve, de egy belsőépítészenek, lakberendezőnek, aki sok hasonló projekttel találkozott már, nem okoznak meglepetést ezek a lakások, mivel felépítésük, esetleges hibáik már jól ismertek, többnyire kész megoldásaink vannak korszerűsítésükre, ezért is konkrét árat tudunk mondani az ügyfeleinknek már a felújítás előtt. A feladat azért lehet komplikált, mert számos jogszabálynak kell megfelelni egy panel felújítás során, sok esetben önkormányzat és kerület válogatja, hogy mit hogyan lehet megvalósítani. Mivel a lakótömbben sok lakó van, ezért akármikor és akármilyen átalakításokat nem lehet végezni bennük.

Klasszikus eset arra, amikor magánemberek generálkivitelezőhöz fordulnak, amikor egy üres telekre szeretnének felépíteni egy teljesen új házat, vagy amikor egy régi ház felújítására kerül sor. Lakásfelújító cégek hada várja a tulajdonosokat, teljesen zökkenőmentessé viszont csak akkor válik egy ekkora projekt, ha egy szakember kézben tartja azt az első lépéstől az utolsóig.

Előfordul, hogy nem magánemberek, hanem cégek keresnek meg minket, ilyen esetben nagyobb projekteket szoktunk kapni, mint egy irodaház átalakítása, berendezése, több céges tulajdonban lévő ingatlan felújítása, berendezése, belső-, külső átalakítása, bérbeadásra való felkészítése. Szállodák, éttermek, kávézók berendezése.  Ezek többnyire új befektetések egy már amúgy is elfoglalt ember részéről. Mi pedig azon dolgozunk a kivitelezés során, hogy minden terhet levegyünk a válláról.

A felsorolt projekttípusok mindegyikére igaz, hogy a célunk megkönnyíteni az ügyfeleink számára a felújítást, építkezést, mivel ez egy stresszes időszak és mindenkinek szüksége van ilyenkor egy stabil, megbízható szakemberre, aki kézben tartja a dolgokat – ezek volnánk mi. 🙂

Mennyibe kerül egy lakásfelújítás?

Mindannyian kinézünk magunknak jólmutató lakásbelsőket a Pinteresten, melyeket kisebb nagyobb módosításokkal viszont szeretnénk látni majd a saját ingatlanunkban is az építkezés, felújítás végére. Ezért is kérik az emberek a belsőépítészek, lakberendezők segítségét, akik ezeknek az álmoknak a megvalósításán dolgoznak. Viszont abban talán mindannyian egyetértünk, hogy az anyagiak tudják a legnagyobb módosításokat kikényszeríteni egy projekt során. Ezért beszéljünk arról is, hogy miképp alakulhatnak a lakásfelújítás költségei és hogy milyen mértékűek a lakásfelújítás m2 árak jelenleg. Ehhez a korábbi évek tapasztalatait vettük elő. 

A lakásfelújítás árak 2021 során jelentősen változtak, nagymértékű drágulást lehetett tapasztalni már akkor is. Nem csak a felújítás, hanem az ingatlanok piaci ára is jelentősen emelkedett ebben az időszakban, a lakásfelújítás árak 2022 folyamán elérték a tetőpontot. 2022 januárja óta 40%-kal emelkedtek csak a hidegburkolatok árai, de a többi építészetben használt anyagok árai is 30-60%-kal növekedtek. Azt jósolják, hogy talán 2023-ban már lehet számítani csökkenésre ezen a területen, de még nem látható jelentős csökkenés az árakban mikor ezeket a sorokat írjuk.

blank


Ha csak az árakat nézzük, akkor nehéz megállapítani azt, hogy mikor érkezett el a legideálisabb időszak a lakásvásárlásra, otthonteremtésre. Lehet arra építeni, hogy az ember kivár egészen addig, amíg a házfelújítás árak csökkenni kezdenek, de az utóbbi évek tapasztalata alapján nem látni, hogy ez mikor fog bekövetkezni. Az, hogy kinek mikor jön el az a pillanat, hogy saját otthonra, otthon felújításra van szüksége teljesen egyéni. Belsőépítészként és lakberendezőként azzal tudunk segíteni, hogy választ adunk a kérdésre: mennyibe kerül egy lakásfelújítás?

Az, hogy egy teljeskörű lakásfelújítás árak tekintetében miképp alakul, az nagyban függ az aktuális építőipari árak alakulásától. Arra, hogy egy panellakás felújítás árak tekintetében miképp alakul, viszonylag könnyű válaszolni, mivel a lehetséges hibák már jól ismertek: az elvégzendő munka függvényében a munkadíj 150.000 – 250.000 Ft + áfa körül mozog négyzetméterenként egy átlagos panellakás esetében. Egy nagyon leamortizált panellakásban a legnagyobb költség a burkolatcsere, bútorcsere, vagy bútortervezés. Ezen felül felmerülhetnek még olyan extra költségek, mint például a villamoshálózati korszerűsítés, vagy a csőhálózatok cseréje, egyre többen érdeklődnek afelől, hogy a panel erkély felújítás ár szempontjából milyen mértékű lehet. Átlagosan 50-60.000 forintos költségkerettel lehet számolni négyzetméterenként, jobban kijön azonban a tulajdonos, ha csak egy-egy helyiség felújításáról van szó, a hálószobák, nappalik felújítása ugyanis az esetek többségében mindössze 20-30.000 forintos négyzetméterárra jön ki, míg a konyhák akár elérhetik a 100-130.000 forintot is négyzetméterenként.

Kevésbé komplex felújítási munkálatok esetén mondjuk egy tisztasági festés átlagosan 4500-5000 forintos négyzetméter áron mozog nálunk, a hidegburkolás és a melegburkolás is 3000 forintos négyzetméter áron kezdődik. Egy panellakás esetében viszonylag könnyű dolgunk van, egy régi ház felújítás költségei 2021/2022 -es kalkulációk alapján jóval  bonyolultabb, mivel egy egyedileg megtervezett épület mindig rejt titkos kihívásokat. Ha mindent az alapoktól kezdődően szeretnénk egy régi házban átalakítani, akkor nagyjából 15-20 millió forinttal érdemes számolnia a tulajdonosnak a teljes felújítás végére, bár ezen az összegen módosít, hogy egy kisebb 50 nm lakás felújításáról, vagy egy többszintes családi házról van szó, ahogy az is lényeges kérdés, hogy milyen állapotban van az ingatlan.

blank

A panellakás felújítása jó befektetés lehet

Szokás mondani, hogy a panel házak “egy kaptafára” készültek – bár ezt a szólást a többség pejoratív értelemben szokta elsütni, lakásfelújítás szempontjából, ahogy azt fentebb már többször is említettük, ez a tényező pozitív is lehet, hiszen tudja a felújítást végző szakember, hogy milyen problémákba ütközhet, felkészülten érkezik, ebből adódóan pedig pontosabb árajánlatot tud mondani az ügyfélnek.

A panel lakás felújítása esetén nem kell az épület statikai oldalával foglalkozunk, többnyire csak lakberendezési munkálatokkal kell számolnunk, a legtöbb esetben nyílászárókat, padló- és falburkolatokat kell cserélnünk. Teljeskörű lakásfelújításra akkor kerülhet sor, ha az ingatlan előző lakója évtizedek óta nem végzett semmilyen korszerűsítést az épületen, ilyenkor a fűtőtestek, csaptelepek cseréje is szükségeltetik, továbbá, ha ez nem történt meg a teljes lépcsőházban, akkor a nyílászárók cseréjével is folytatható a lakás értéknövelése, lakhatóvá tétele.

Többségében tehát elegendő, ha lakberendezőként nyúlunk hozzá a panellakáshoz, de olyan is előfordulhat, hogy belsőépítészeti ismereteinkre is szükségünk lesz. A lakások nagymértékű átalakítása a szobák egybenyitásával, vagy épp szétválasztásával kezdődik. Ilyen igény esetén  statikai vizsgálatot kell kezdeményeznünk, majd a szakvéleményt át kell adniuk közös képviselőnek. Ha a ház külső átalakítására kerülne sor, azaz ha az erkélyt szeretnénk átalakítani, akkor az önkormányzat engedélyére is szükség van. A panellakások tehát tartogatnak megkötéseket, nem rendelkezhet a tulajdonos a saját ingatlana felett teljes mértékben – ezzel védik a lakóközösségben élők biztonságát és kényelmét.

blank

A megjelenés szempontjából lehet a legtöbbet trükközni egy panellakás esetében. A teljeskörű lakásfelújítás része lehet a panel teljes belső bútorzatának a megtervezése, beépített bútorokkal, ötletes megoldásokkal a kisebb terek is praktikussá tehetők. A kisebb méretű erkélyek is kényelmessé és stílusossá varázsolhatóak egyszerűbb megoldásokkal is. Érdemes a fényekkel is játszani, kisebb átalakításokkal felszerelhetünk falba süllyesztett világító elemeket. Bár a külső megjelenése egy panelháznak lehet unalmas, de belül ugyanúgy kialakítható bennük egy modern és ízléses otthon, mint amilyeneket az újépítésű épületekben látunk. 

A teljes épület tekintetében is érdemes odafigyelni pár dologra mielőtt megvásárolnánk egy panellakást. A környék megfigyelésén túl érdemes jobban megnézni, hogy a panel közösségi része, a folyosók, a lift, a lépcsőház milyen állapotban van. Továbbá fontos szempont, hogy az épület külső hőszigetelése, nyílászáró cseréje, a fűtőtestek korszerűsítése megvalósult -e már, vagy a közeljövőben tervben van-e ez. Ezekkel ugyanis spórolhatunk a felújítás költségein.

Tapasztalataim az utóbbi évek alapján

Összefoglalásul szeretnék megosztani pár tippet, lehetőséget, melyek révén előnyösebben jöhet majd ki az olvasóm a teljes felújítási projektből, ha épp most készül belevágni abba.

Pesti Gabó belsőépítész Budapest

Minden felújítás, építkezés során vannak kellemetlenségek, meglepetések, nem várt fordulatok. Az alapanyagok drágák, ráadásul az utóbbi két évben rengeteg kókler jelent meg az építőiparban. Az ügyfeleimnél azt látom, hogy tudatosabban próbálnak dönteni, nem szórják a pénzt. Pont ezért rossz azt látni, amikor valaki azzal szembesül, hogy átverték, nagyobbak lesznek a kiadásai, mint tervezte. Bár hazabeszélek belsőépítészként, lakberendezőként, de valóban úgy gondolom, hogy egy szakember segítségül hívása kifizetődőbb hosszú és rövid távon is. 

A generálkivitelezés során egy megbízható csapattal dolgozom együtt, akiknek a munkájáért felelősséget tudok vállalni a korábbi jó tapasztalataim alapján, emellett én magam felügyelem is a teljes felújítási folyamatot, nem csak azt, ami a lakásban történik, hanem azt is, hogy milyen alapanyagokat vásárolnak a felújításhoz. Többször előfordult, hogy igény esetén együtt mentem el vásárolni az ügyfelemmel, mely nagy segítség szokott lenni számukra az elképzeléseiknek leginkább megfelelő otthon kialakításában. A végeredmény az esetek túlnyomó többségében teljesen megegyezett azzal, amit az ügyfeleim elképzeltek, de ha szükség is volt módosításokra a kivitelezés során, végül elégedetten vették birtokba az új otthonaikat. 

Azzal, hogy végig jelen vagyok a projekt során leveszem az ügyfeleim válláról a terhet, mellyel a megbízható munkások kiválasztása, felügyelete, az anyagbeszerzés jár, ezzel egyidejűleg pedig pénz is megtakarítunk a számukra. Egy olyan roppant stresszes időszakban, mint amilyen a lakásvásárlás és felújítás, nagyon sokat számít, ha van valaki, aki mindent kézben tud tartani. Magam részéről amiatt is szeretem a munkámat, mert a kreatív oldala mellett egy hasznos szolgáltatásnak tartom, ami valóságos segítség az ügyfeleim számára.

EZEKET OLVASTAD MÁR?

Vedd fel velünk a kapcsolatot!

Szolgáltatás megnevezése